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家屋の評価は、評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点において、その場所に新築することとした場合に必要とされる建築費(これを再建築価格 といいます)に家屋の建築後の年月の経過によって生じる損耗の状況による減価率(これを経年減点補正率といいます)を乗じて評価額を求めることとされてい ます。
したがって、評価替えの年度から次の評価替えの年度までの間の再建築価格の基礎となる建築費の上昇率が経年減点補正率という減価率を上回る場合は評価額が上がることとなり、反対に建築費の上昇率が経年減点補正率を下回る場合は評価額が下がることになります。
つまり、家屋は、建築費の上昇が激しい場合には、見かけは古くなってもその価値(価格)が減少せず、かえって上昇することがあるわけです。
しかし、固定資産税においては、評価替えによる評価額が評価替え前の価格を上回る場合には、現実の税負担を考慮して原則として評価替え前の価格に据え置くこととされています。 このようなことから、古い家屋の固定資産税は必ずしも評価替え年度ごとに下がることにはならないのです。